ดูหนังออนไลน์
บุคคลทั่วไป
บาคาร่า

mpkwin

บาคาร่า
บาคาร่า
ผลบอลสด
เว็บตรงออนไลน์
รับติดป้ายโฆษณา รับติดป้ายโฆษณา รับติดป้ายโฆษณา รับติดป้ายโฆษณา รับติดป้ายโฆษณา ตอกเสาเข็ม, ขายเสาเข็ม, ขายแผ่นพื้น, ปั้นจั่น, รับผลิตเสาเข็ม

รับติดป้ายโฆษณา ไนโตรเจนเหลว รับติดป้ายโฆษณา รับโปรโมทเว็บ, รับโฆษณาสินค้า รับติดป้ายโฆษณา รับรีโนเวท

ดาฟาเบท

Online casino

Betworld

dnabet

Betworld

betflik

Sbobet888 ทางเข้า Sbobet

บาคาร่า

บาคาร่า

คาสิโนออนไลน์

mpk

nexobet

usun

jokerfun88

fullhouse88

สล็อตเว็บตรง

mpkwin24h

betflik สล็อตเว็บตรง

บาคาร่าออนไลน์

เว็บตรงสล็อต อันดับ1

บาคาร่าเว็บครง

บาคาร่า888

9slot

แสดงกระทู้

This section allows you to view all posts made by this member. Note that you can only see posts made in areas you currently have access to.


Topics - trebs15

หน้า: [1] 2 3
1
 ภาษีมรดกเสียเท่าไหร่ ประเภทสินทรัพย์ไหนต้องเสียบ้าง


 

รู้ก่อนรับ "ภาษี มรดก" แจกแจง 5 ประเภททรัพย์สินมรดกที่ต้องจ่ายภาษี ตาม

พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พร้อมวิธีคำนวณฉบับเข้าใจง่าย ที่นี่! ภาษี มรดก เรื่องที่ผู้มีเกณฑ์จะได้รับมรดก ควรศึกษาและทำความเข้าใจ พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 เพื่อรักษาผลประโยชน์

ของตนเอง และไม่เข้าใจผิดจนต้องเสียภาษีทั้งที่ไม่จำเป็น

 

กรณีใดบ้างที่ต้องเสีย ภาษี มรดก

กรณีใดบ้างที่ได้รับการ ยกเว้น ภาษี

วิธีการ คำนวณ ภาษี มรดก

ภาษีมรดกเสียเท่าไหร่ ประเภทสินทรัพย์ไหนต้องเสียบ้าง
กรณีใดบ้างที่ต้องเสีย ภาษี มรดก
ภาษีมรดกยังคงความหมายภาษีมรดกไว้ว่า เป็นภาษีที่เรียกเก็บจากผู้ได้รับมรดกที่มีมูลค่าสุทธิรวมเกิน 100 ล้านบาท มีชื่อเรียกแบบเต็มว่า ภาษีการรับมรดก โดยทรัพย์สินมรดกที่จะต้องเสียภาษีมีทั้งหมด 5 ประเภท ได้แก่

อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน

หลักทรัพย์ เช่น ตั๋วเงินคลัง หรือพันธบัตร

เงินฝาก

ยานพาหนะที่มีหลักฐานทางทะเบียน เช่น รถยนต์ หรือรถจักรยานยนต์

ทรัพย์สินทางการเงินอื่น ๆ (หากแต่มีการประกาศเพิ่มในอนาคต)

อัตราค่าเก็บภาษีมรดกแบ่งออกเป็น 5% และ 10% ตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรตั้งไว้ ดังนี้

 



บุคคลทั่วไปที่ไม่เกี่ยวข้องทางสายเลือด เสียภาษี 10%

พ่อแม่ เสียภาษี 5%

ปู่ ย่า ตา ยาย เสียภาษี 5%

ผู้สืบสันดาน เสียภาษี 5%

กรณีใดบ้างที่ได้รับการยกเว้นภาษี
กรณีที่ผู้ได้รับมรดกเป็นสามีหรือภรรยาของผู้ให้มรดก และได้มีการจดทะเบียนสมรสอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้นั้นจะได้รับการยกเว้นการเก็บภาษีมรดก

หากยกมรดกให้กับหน่วยงานของรัฐ มรดกนั้นจะได้รับการยกเว้นภาษี

วิธีการคำนวณภาษีมรดก
หลักการคำนวณภาษีไม่ได้มีความซับซ้อนอย่างที่คิด และสามารถคำนวณได้ด้วยตนเอง ดูตัวอย่างการคำนวณอัตราภาษีมรดกที่ดินในแบบ 5% และ 10% เพื่อความเข้าใจมากขึ้น

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหามูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี
สูตร มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

ตัวอย่าง

นาง ก. ผู้ซึ่งเป็นมารดาของเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 150 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดกไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 100,000,0000 = 50,000,000 บาท

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาภาษีมรดก
สูตร มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี x อัตราภาษีคงที่ 5% = ภาษีมรดก

ตัวอย่าง

จากมูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษีของนาง ก. คือ 50 ล้านบาท นาง ก. ต้องเสียภาษีมรดกอัตราคงที่ 5% จะเท่ากับ 50,000,000 x 5% = 2,500,000 บาท

สรุปได้ว่า นาง ก. จะต้องเสียภาษีมรดกเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 2 ล้าน 5 แสนบาท

การคำนวณภาษีมรดกในอัตราคงที่ 10% สำหรับบุคคลทั่วไป
ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหามูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี
สูตร มูลค่ามรดกสุทธิ – 100 ล้านบาท* = มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี

*มูลค่ามรดกที่ไม่ต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก

ตัวอย่าง

นาย ข. ซึ่งไม่ได้มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับเจ้าของมรดก ได้รับมรดกเป็นที่ดินมูลค่าสุทธิ 150 ล้านบาท โดยที่เจ้าของมรดกไม่มีหนี้สินใด ๆ มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี คือ 150,000,000 – 100,000,0000 = 50,000,000 บาท

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาภาษี มรดก
สูตร มูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษี x อัตราภาษีคงที่ 10% = ภาษีมรดก

ตัวอย่าง

จากมูลค่ามรดกที่ต้องเสียภาษีของนาย ข. คือ 50 ล้านบาท นาย ข. ต้องเสียภาษีมรดกอัตราคงที่ 10% จะเท่ากับ 50,000,000 x 10% = 5,000,000 บาท

สรุปได้ว่า นาย ข. จะต้องเสียภาษีมรดกเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 5 ล้านบาทการชำระภาษีมรดก

 

ดังนั้นเรื่องการเสียภาษีมรดก เป็นเรื่องที่ผู้มีเกณฑ์จะได้รับมรดก ควรศึกษาและทำความเข้าใจ

พ.ร.บ. ภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558 เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตนเอง และไม่เข้าใจผิดจนต้องเสียภาษีทั้งที่ไม่จำเป็น แต่ข้อมูลข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นที่เกี่ยวกับการเสียภาษีมรดกเท่านั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาฯ ระดับนานาชาติ จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญในเรื่องของการวางแผนภาษีด้วย จึงได้เปิดหลักสูตร การวางแผนภาษีและการจัดทำบัญชีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (RE151) ขึ้นมาเพื่อหวังว่าจะเป็นตัวช่วยให้กับผู้ที่สนใจการวางแผนภาษี และนักบัญชีได้มีความรู้ความเข้าใจในเรื่องนี้

 



สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: ddpropert


2




 

ในปี พ.ศ.2566 นี้ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้บริการฟรีแล้ว โดยโครงการนี้มีทั้งหมด 30 สถานี รวมระยะทางตลอดเส้นทางเดินรถไฟฟ้า 34.5 กิโลเมตร แนวเส้นทางเริ่มต้นจากสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี ไปตามถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนรามอินทรา ถนนสีหบุรานุกิจ สิ้นสุดที่สถานีมีนบุรี ถนนรามคำแหง

 

โดยมี 4 สถานีที่เชื่อมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นอีก 4 สายได้แก่

สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง

สถานีหลักสี่ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง

สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

สถานีมีนบุรี ในอนาคตจะเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)






 

สำหรับราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า แน่นอนว่ามีการเติบโตเป็นอย่างมาก จากข้อมูลของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% ระหว่างปีพ.ศ. 2564-2565 สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 4.7% แสดงว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้สร้างศักยภาพขึ้นใหม่ให้กับราคาที่ดินในบริเวณนี้ 

 



 

ที่น่าสนใจของราคาที่ดินทั้ง 30 สถานี คือ

ราคาที่ดินที่แพงที่สุด คือ ที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีที่ 1 ที่ศูนย์ราชการนนทบุรี มีราคาสูงเป็นพิเศษที่ 290,000 บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง ก่อให้เกิดการพัฒนาตามทางเชื่อมต่อ (Transit Oriented Development หรือ TOD)

ราคาที่ดินช่วงต่อจากนั้นจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัย

ช่วงสถานีที่ 9 เมืองทองธานีถึงสถานีที่ 14 หลักสี่ เพราะมีส่วนราชการและกิจกรรมในเชิงพาณิชย์หนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณสถานีหลักสี่ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดง น่าจะทำให้เกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น และทำให้ศูนย์การค้าหลักสี่พลาซ่าฟื้นตัวกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันที่รถยนต์ผ่านข้ามหัวไปหมดเพราะใช้ทางด่วนหรือทางยากระดับ

ในช่วงสถานีที่ 15 ราชภัฏพระนคร และสถานีที่ 16 วงเวียนหลักสี่ น่าจะมีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงเป็นพิเศษเนื่องจากการเป็นพื้นที่ TOD เพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั่นเอง ในการนี้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 300,000 – 320,000 บาทต่อตารางวา

หลังจากนั้นราคาที่ดินก็จะขึ้นแบบไม่สูงมากนัก จนถึงสถานีที่ 23 คู้บอน ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ  270,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 15.0% รวมทั้งสถานีที่ 24 รามอินทรา 83 ราคาตารางวาละ 200,000 เพิ่มขึ้น 15.0% เช่นกัน

ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูง! ตั้งแต่สถานีที่ 23 คู้บอน เพราะผ่านย่านการค้า และในพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มข้น ไปจนถึงสถานีที่ 29 ตลาดมีนบุรี ราคาที่ดินจะเพิ่มเป็น 220,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้นถึง 18.2% ซึ่งนับเป็นการเพิ่มที่สูงมาก เนื่องจากเป็นศูนย์ธุรกิจในพื้นที่นี้ และจะมีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต

 

จะเห็นว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเติบโตค่อนข้างมาก ปฎิเสธไม่ได้ว่าการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เช่นนี้มีผลต่อราคาที่ดินและการพัฒนาของพื้นที่อย่างมาก ดังที่เห็นสถานการณ์ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีความต้องการสูงเท่ากับราคาที่ดิน เพราะมีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มากนัก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง นักลงทุนที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน หรือ นักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า จึงต้องศึกษาความเป็นไปได้ก่อนการลงทุนให้ดี เพราะราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง สถานการณ์การปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นเดียวกัน หากมีอุปทานในตลาดมากกว่าอุปสงค์ก็อาจจะปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่คาดหวัง

 

 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

3
ขั้น ตอน การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน พร้อม ตัวอย่าง เอกสาร จัดสรร ที่ดิน
 


 

สำหรับนักพัฒนาอสังหาฯแล้วนั้น การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน ถือว่ามีความสำคัญอย่างมาก เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แยกออกมาตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะต้องทำการ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน ก่อนที่เราจะทำธุรกรรมใดๆ เพื่อให้การดำเนินงานเป็นไปตามแผน ผู้ที่จะเข้าสู่วงการนี้มีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความเข้าใจ เตรียมความพร้อม รวมไปถึงทราบรายละเอียดและ ขั้น ตอน การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน กันก่อนว่ามีอะไรบ้าง ใช้แบบฟอร์มไหน และต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างเพื่อไม่ให้ขาดตก ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงรวบรวมข้อมูลมาฝาก พร้อมตัวอย่าง เอกสาร จัดสรร ที่ดิน ไปให้ทุกคนนำไปใช้และดูเป็นแบบอย่างได้นั่นเอง

 

ตัวอย่าง เอกสาร จัดสรร ที่ดิน
ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า ตัวอย่าง เอกสาร จัดสรร ที่ดิน เป็นอย่างไรก่อนที่เราจะไปทำเรื่อง การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน ที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน) ใครที่ไม่อยากยุ่งยาก โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำมาให้แล้ว โหลดฟรีได้เลย…

 

>>> แบบฟอร์มคำขออนุญาต <<<
 

 

เพื่อเตรียมความพร้อม และเพื่อให้การดำเนินการ ณ กรมที่ดินเกิดความรวดเร็วมากยิ่งขึ้น แถมยังเป็นการรีเช็คลิสต์ข้อมูลที่เราเตรียมเอกสารไว้นั้นว่าถูกต้อง ครบถ้วนหรือไม่ เมื่อเรารู้แล้วไปดูกันเลยว่าขั้นตอนมีอะไรบ้าง

 

เอกสารประกอบการใช้ยื่นการ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน
1. กลุ่มเอกสารยืนยันตัวตน

กรณีเป็นบุคคลธรรมดา ใช้เอกสาร ดังนี้ บัตรประจำตัวประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส(ถ้ามี)

กรณีเป็นนิติบุคคล ในนามบริษัท จำกัด หรือบริษัท มหาชน ต้องใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ขอบังคับนิติบุคคล หนังสือบริคณหสินธิ วัตถุประสงค์ บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น หากเป็นห้างหุ้นส่วน จำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญจดทะเบียน ให้ใช้แบบรับรองการจัดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน รวมถึงบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคคลด้วย

 

2. กลุ่มเอกสารอื่นที่ต้องยื่นประกอบคําขอ

โฉนดที่ดิน/หนังสือรับรองการทําประโยชน์ (ที่ดินแปลงที่ขอจัดสรร/ที่ดินแปลงภาระจํายอม)

บันทึกความยินยอมให้ทําการจัดสรรที่ดินของผู้รับจํานอง (กรณีมีการจํานอง)

รายการเฉลี่ยหนี้จํานอง ให้ระบุจํานวนเงินที่ผู้รับจํานองจะได้รับชําระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง พร้อมระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้จํานอง (กรณีมีการจํานอง)

แผนผังสังเขป ได้แก่ บริเวณที่ตั้งที่ดิน เส้นทางเข้า-ออก โครงการถึงถนนสาธารณะ

แผนผังบริเวณรวม ได้แก่ รูปต่อที่ดินแปลงที่นํามาจัดสรร

แผนผังการแบ่งแปลงที่ดิน ได้แก่ แผนผังแสดงจํานวนที่ดินแปลงย่อยและเนื้อที่ โดยประมาณของแต่ละแปลง

แผนผังระบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ได้แก่ แผนผังระบบไฟฟ้าและประปา, แผนผังระบบการระบายน้ำและระบบบําบัดน้ำเสีย รวมถึงแผนผังระบบถนนและทางเท้า เป็นต้น

แผนงานโครงการ ระบุระยะเวลาการบํารุงรักษาสาธารณูปโภค วิธีการจําหน่ายที่ดินจัดสรร และการชําระราคาค่าภาระผูกพันต่างๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่ขอจัดสรร, แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร, ที่ตั้งสํานักงานของผู้ขอใบอนุญาตทําการจัดสรรที่ดิน, ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกําหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ําประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน และคํ้าประกันการบํารุงรักษา สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ เป็นต้น

หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง, หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร, หนังสือรับรองจากการไฟฟ้านครหลวง, หนังสือรับรองจากการประปานครหลวง, หนังสืออนุญาตระบายน้ำ, รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม (ในกรณีที่ต้องจัดทำรายงาน)

 


 

ขั้น ตอน การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน
เมื่อเตรียมเอกสารครบถ้วนแล้วตามข้อมูลข้างต้น จะเข้าสู่ขั้น ตอน การ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน โดนสถานที่ที่เราจะต้องไปดำเนินการคือ สำนักงานที่ดินกรุงเทพฯ และสาขา (กรณีพื้นที่กรุงเทพมหานคร) และพื้นที่ต่างจังหวัด สามารถไปยื่นได้ที่กรมที่ดินจังหวัด สาขาส่วนแยก และอำเภอ โดยเวลาในการดำเนินการทั้งหมด 45 วัน โดยมีขั้นตอนดังนี้

 

1. ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินที่สำนักงานที่ดิน (กรมที่ดิน)
อันดับแรกต้องทำคือนำคำขอพร้อมเอกสาร ตามรายละเอียดมาตรา 23 ไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่ที่ีสำนักงานที่ดินกรุงเทพฯหรือสาขา หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด สาขาส่วนแยกและอำเภอ โดยเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารที่ยื่นมา โดยจะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการในขั้นตอนนี้ 1 วัน


2. เจ้าหน้าที่รับคำขอและส่งต่อให้สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาครบแล้ว หากไม่มีปัญหาอะไร เจ้าหน้าที่จะยื่นเรื่องและส่งคำขออนุญาตการ จัดสรร ที่ดิน ให้กับเจ้าหน้าที่กลุ่มงานจัดสรร ที่ดิน สำนังงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขั้นตอนนี้จะใช้ระยะเวลาในการดำเนินการประมาณ 2 วัน


3. สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน
เมื่อเจ้าหน้าที่กลุ่มงานจัดสรรที่ดิน สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับเรื่องแล้ว และคำขออนุญาต
ทำการจัดสรรที่ดินเรียบร้อยแล้วเจ้าหน้าที่ก็จะทำการตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการ จัดสรร ที่ดินที่ผู้ขอจัดสรรได้ขออนุญาตทําการจัดสรรที่ดินไว้ โดยจะใช้เวลาในการดำเนินการ 14 วัน

 

4. เจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ตรวจสอบสถานที่จริง
เมื่อตรวจสอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะลงพื้นที่ไปตรวจสภาพพื้นที่ดิน สาธารณูปโภค และบริการสาธารณะต่างๆ ในบริเวณที่ผู้ยื่นขออนุญาตจะทำการจัดสรรที่ดิน โดยใช้นะยะดวลาในการดำเนินการประมาณ 1 วัน

 

5. เจ้าหน้าที่ประมาณการราคาค่าก่อสร้าง
เมื่อเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ตรวจสอบแล้ว ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนของการประมาณราคาค่าก่อสร้าง โดยส่วนที่เสร็จแล้ว เจ้าหน้าที่จะแจ้งต่อผู้ยื่นขอจัดสรรที่ดิน เพื่อทําสัญญาค้ําประกันและการบํารุงรักษา ในส่วนที่ยังไม่แล้วเสร็จนั้นก็จะแจ้งต่อผู้ยื่นขอจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ทําสัญญาค้ําประกันการจัดทําสาธารณูปโภค

 


 

6. ทําวาระการประชุมนําเรื่องเขาที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน
ขั้นตอนต่อมาก็จะเข้าสู่ขั้นตอนของการทำเรื่องเข้าที่ประชุม โดยเจ้าหน้าที่จะจัดทำเป็นวาระการประชุมนําเรื่องเข้าที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เพื่อพิจารณาและลงมติผลว่าสามารถทำการจัดสรรที่ดินนี้ได้หรือไม่ได้ ซึ่งกระบวนการทำวาระนำเรื่องเข้าที่ประชุมได้นั้นใช้เวลาดำเนินการ 20 วัน

 

7. คณะกรรมการจัดสรรที่ดินประชุมพิจารณาและลงมติ
ในวันที่เรื่องเข้าวาระในที่ประชุมนั้นคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะประชุมพิจารณา และลงมติว่าการยื่นขอทำการจัดสรรที่ดินของเรานั้นสามารถทำการจัดสรรที่ดินนี้ได้หรือไม่ได้ เพื่อแจ้งผลให้กับผู้ยื่นขอต่อไป

 

8. เจ้าหน้าที่ทําหนังสือแจ้งผลการพิจารณาให้ผู้ขอจัดสรรได้ทราบ
เมื่อได้ผลมติจากที่ประชุมของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้ว เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ผู้ขอจัดสรรได้ทราบ หากคณะกรรมการฯ มีมติเห็นชอบก็จะเข้าสู่กระบวนการของการออกใบอนุญาตให้ทําการจัดสรรที่ดินต่อไป

 

ดังนั้นหากต้องการทำโครงการจัดสรร โดยแบ่งที่ดินออกเป็น 10 แปลงขึ้นไป หากใครไม่มีการ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน ถือว่ามีความผิดตามมาตรา 21 มีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี ปรับตั้งแต่ 40,000 - 100,000 บาท ตามมาตรา 59 เพราะฉะนั้นอย่าลืมทำเรื่องขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน กันนะ

 

เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับเรื่องการ ขอ อนุญาต จัดสรร ที่ดิน ที่ได้รวบรวมนำข้อมูลมาฝากกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มาก็น้อยแกผู้อ่านในวันนี้นะครับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันให้ความรู้ด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง เล็งเห็นถึงความสำคัญด้านความรู้ และการเสริมสร้างศักยภาพที่ดีแก่บุคคลากรในวงการอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ที่สนใจ มือใหม่ หรือผู้ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วได้เข้ามาศึกษาเพิ่มเติมความรู้ อัพเดท หรือแม้แต่ปูพื้นฐานความเข้าใจ โดยมีหลักสูตรทั้งในระยะสั้น และระยะยาวด้วยนั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณ: กรมที่ดิน  และ baania

4
โหลดฟรี!! สัญญา เช่า ที่ดิน และสิ่งที่ควรรู้!!
 





 


สัญญา เช่า ที่ดิน หรือ Land Lease Agreement ถือเป็นอีกเอกสารที่สำคัญที่ช่วยให้เกิดความง่ายและสะดวก รวมไปถึงถูกต้องเข้าใจตรงกันทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า ดังนั้น การ เขียน สัญญา เช่า ที่ดิน จึงเป็นสิ่งสำคัญมากที่ทุกคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯจะต้องทราบ วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงนำความรู้มาแบ่งปันกัน เพื่อนๆทราบไหมเอ่ยว่า??...สัญญา เช่า ที่ดิน สามารรถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทด้วยกัน




โดยสารมารถแบ่งออกเป็น สัญญา เช่า ที่ดินระยะยาว และสัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้น ซึ่งมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปตามวัตถุประสงค์ในการเช่านั้นๆ ดังนั้นสัญญาแต่ละประเภทจะเป็นอย่างไร จะต้องทำสัญญา เช่า แบบไหนจึงจะเหมาะสมไปดูคำตอบกันเลย


 


1. หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินระยะยาว
สัญญา เช่า ที่ดินระยะยาวเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3ปีขึ้นไป ซึ่งผู้เช่าจะต้องจดทะเบียนสัญญาเช่า ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่นั้นๆตั้งอยู่ โดยประเภทของสัญญาแบ่งย่อยได้ ดังนี้


 


1.1 สัญญา เช่าธรรมดา


สัญญาที่มีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาฯทั่วไปที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า


ผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้


ในกรณีที่ต้องฟ้องร้อง ผู้ที่ประสงค์จะฟ้องร้องต้องมีเอกสารสัญญาเช่าที่ชัดเจนถึงจะสามารถยื่นฟ้องได้


กรณีที่ฟ้องร้องกัน ต้องทำภายในระยะเวลาของสัญญา เช่น ทำสัญญาเช่า 3ปี ก็ต้องฟ้องร้องภายในระยะเวลาไม่เกิน 3ปี ตามสัญญาที่ได้ทำไว้


 


1.2 สัญญา เช่าต่างตอบแทน


สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอย่างอื่นตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า


ผู้เช่าสามารถถ่ายโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้


กรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าก่อสร้าง และอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า


กรณีที่อาคารเช่ามีสภาพชำรุด ผู้เช่าจะต้องปรับปรุงต่อเติมเอง


 



 


2. หนังสือสัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้น
สัญญา เช่า ที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาสำหรับการเช่าที่มีระยะเวลาน้อยกว่า 3ปี ซึ่งกรณีนี้ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาที่สำนักที่ดิน โดยมีรายละเอียดดังนี้


 


2.1 ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินด้วยกันเองได้
2.2 ระบุรายละเอียดของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ให้ชัดเจน
2.3 ระบุค่าเช่าให้ชัดเจน
2.4 ระบุระยะเวลาในหารเช่าให้ชั้นเจน ตั้งแต่วันเริ่มต้นที่เช่า จนถึงวันสิ้นสุดการเช่า
2.5 ระบุเงื่อนไขอื่นๆตามที่ตกลงไว้ให้ครบถ้วน
2.6 ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายให้ครบถ้วนและเรียบร้อย


 


ตัวอย่างแบบ สัญญา เช่า ที่ดิน
1. วันที่ทำสัญญา
2. สถานที่ทำสัญญา
3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
5. ข้อตกลงการเช่า


ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า


ระยะเวลาที่ตกลงเช่า


เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน


อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด


ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า


ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า


ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า


ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด


หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด


หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้


หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้


ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย


6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า


 


>>> ดาวน์โหลด สัญญา เช่า ที่ดิน <<<
 


จะเห็นได้ว่าการทำสัญญา เช่า ที่ดินไม่ว่าจะระยะสั้นหรือยาวล้วนต้องมีความระเอียด รอบคอบหากตกหล่นส่วนใดส่วนหนึ่งอาจทำให้เกิดการทะเลาะวิวาทขึ้นมาได้ หรือบางกรณีอาจถึงขั้นขึ้นศาลฟ้องร้อง ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เป็นสถาบันอบรมระดับนานาชาติ จึงให้ความสำคัญเกี่ยวกับความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก จึงได้จัดคอร์สอบรมด้านอสังหาฯทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาวขึ้นเพื่อให้คนที่สนใจหรืออยู่ในวงการได้หาความรู้และศึกษานั่นเอง


 



 


สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e




ขอขอบคุณ: ddproperty

5
โหลดฟรี ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย และตัวอย่างสัญญาซื้อขาย





 
ก่อนที่จะไปดูตัวอย่างสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย ทุกคนรู้ไหมว่ามันแตกต่างกันอย่างไร?? และสัญญาทั้ง 2 อย่างนี่แตกต่างกันอย่างไรบ้าง?? วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาอธิบายบอกต่อให้ผู้อ่านทุกท่านได้เข้าใจ เพราะการทำสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขายนั้น มีชื่อและหลายๆอย่างที่ใกล้เคียงกัน ดังนั้นหากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาของสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่แท้จริงหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลังได้
 
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หนังสือสัญญาที่เกิดขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจับจองและวางเงินมัดจำก่อนที่จะซื้อขายจริง เนื่องจากก่อนจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ว่าจะเป็น บ้านหรือคอนโด จะต้องรอเวลาไม่ว่าจะเป็นระยะเวลาในการก่อสร้างกว่าจะแล้วเสร็จ การขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อให้สัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอนนั่นเอง
 
หมายเหตุ: สัญญาจะซื้อจะขายจะเกิดตอนเริ่มต้นจะซื้อ
 
สัญญาซื้อขาย คือ หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อแล้ว ณ วันที่ทำสัญญากัน โดยสัญญาประเภทนี้จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนำงานกรมที่ดินเท่านั้น จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย
 
หมายเหตุ: สัญญาซื้อขายจะเกิดตอนจบ หรือตกลงซื้อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
 
ความแตกต่างของสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย มีดังต่อไปนี้
 
ความแตกต่าง
สัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาซื้อขาย
ผลทางกฎหมาย
มีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า
มีผลทางกฎหมาย ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
เจตนาของสัญญา
เตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า
มีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
การคืนเงินและฟ้องร้อง
ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืนก็ต้องฟ้องร้องในฐานฉ้อโกง แต่จะฟ้องร้องเพื่อบังคับให้ซื้อขายไม่ได้


 
 
เมื่อทุกคนรู้แล้วว่าสัญญาทั้ง 2 ตัวนี้แตกต่างกันอย่างไร งั้นก็ไปโหลดไฟล์เพื่อดูตัวอย่างกันได้เลย
 
ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย >>> คลิก <<<
 
ตัวอย่างสัญญาซื้อขาย >>> คลิก <<<
 
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับบทความนี้ที่ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (TREBS) ได้นำมาฝากกัน พร้อมตัวอย่างสัญญาให้ดาวน์โหลดเพื่อนำไปศึกษาและทำความเข้าใจของทั้ง 2 สัญญานี้ ทางเราหวังว่าจะเป็นประโยชน์แก่ผู้เข้ามาอ่านไม่มากก็น้อย สุดท้ายนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันระดับนานาชาติที่เป็นสอนหลักสูตรด้านอสังหาฯ ที่ครอบคลุมที่สุดในประเทศไทย มีหลักสูตรมากกว่า 20 หลักสูตร สอนมาอย่างยาวนาน ได้เปิดหลักสูตรด้านอสังหาฯมากมาย หากผู้ที่สนใจอยากจะมาอบรมกับทางโรงเรียนฯก็สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดได้เลย หรือดูรายละเอียดได้ที่เว็บไซต์ www.trebs.ac.th
 


 
สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)
โทร: 02-295-3905 ต่อ 114
Email: info@trebs.ac.th
Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e
 
ขอขอบคุณ: DDproperty และ  สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

6
การประเมินราคาเครื่องจักรทำอย่างไร ?
 



 

เครื่องจักร, เครื่องกล หรือ เครื่องจักรกล (หรืออาจเรียกเพียง เครื่อง) หมายถึง เครื่องมือชนิดหนึ่งที่ประกอบขึ้นจากส่วนหนึ่งหรือส่วนต่าง ๆ หลายส่วน ซึ่งถูกสร้างขึ้นมาเพื่อทำให้บรรลุจุดมุ่งหมายเฉพาะเจาะจงอย่างหนึ่ง เครื่องจักรเป็นอุปกรณ์ที่มีพลังขับเคลื่อน ซึ่งมักจะเป็นพลังงานเชิงกล เคมี ความร้อน หรือไฟฟ้า เป็นต้น และบ่อยครั้งก็ถูกทำให้เป็นเครื่องยนต์ ในประวัติศาสตร์ อุปกรณ์จะเรียกว่าเป็นเครื่องจักรได้ก็ต่อเมื่อมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน เทคโนโลยีอิเล็กทรอนิกส์นำไปสู่การพัฒนาอุปกรณ์ที่ไม่จำเป็นต้องมีส่วนที่ขยับเคลื่อนที่ได้ แต่ก็ยังถือว่าเป็นเครื่องจักรอยู่

 

เครื่องจักร นั้นในทางธุรกิจถือเป็น “สังหาริมทรัพย์” ที่พึงประเมินโดยเฉพาะในกรณีการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การลงทุน การร่วมทุน การประเมินค่าทรัพย์สินประเภทเครื่องจักรนั้นมีหลักการที่ชัดเจน

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวต่อการประเมินราคาเครื่องจักร ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ได้กำหนดมาตรฐานเอาไว้ (https://bit.ly/39iXJYy)



การประเมินราคาเครื่องจักรอาจรวมตั้งแต่

“โรงงาน (Plant)” หมายถึง สถานประกอบการที่ใช้ในการผลิต ประกอบ บรรจุ ซ่อม ซ่อมบำรุง ทดสอบ ปรับปรุง แปรสภาพ ลำเลียง เก็บรักษา หรือทำลายสิ่งใดๆ ตามวัตถุประสงค์ที่ได้ถูกออกแบบสร้างมาซึ่งประกอบไปด้วย ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบ เครื่องจักรหลัก และอุปกรณ์สนับสนุนการผลิตทั้งหมดหรือเรียกโดยรวมว่า ทรัพย์สิน

“เครื่องจักร (Machinery)” หมายถึง สิ่งที่ประกอบด้วยชิ้นส่วนหลายชิ้น สำหรับใช้ก่อกำเนิดพลังงาน เปลี่ยนหรือแปลงสภาพพลังงาน หรือส่งพลังงาน ทั้งนี้ด้วยกำลังน้ำ ไอน้ำ เชื้อเพลิง ลม ก๊าช ไฟฟ้า หรือพลังงานอื่นอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน และหมายความรวมถึงอุปกรณ์ไฟลวีล ปุลเล สายพาน เพลา เกียร์หรือสิ่งอื่นที่ทำงานสนองกัน

“อุปกรณ์ (Equipment)” หมายถึง สิ่งประดิษฐ์ชนิดอื่นๆ ที่ใช้ในการสนับสนุนกระบวนการผลิต

 

สำหรับวิธีการประเมินราคาเครื่องจักรตามมาตรฐานของ กลต.นั้น กำหนดไว้ 3 วิธีได้แก่ วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) วิธีต้นทุน (Cost Approach) และวิธีรายได้ (Income Approach)  กลต.กำหนดว่าการประเมินมูลค่าควรเลือกใช้วิธีการประเมินวิธีใดวิธีหนึ่ง หรือตั้งแต่หนึ่งวิธีขึ้นไปตามความเหมาะสม ทั้งนี้การประเมินจะต้องระบุถึงแนวทางการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าเครื่องจักรให้เหมะสมกับการปฏิบัติงานประเมิน ซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของเครื่องจักรที่ประเมิน



วิธีหนึ่งที่ไม่ค่อยมีผู้ใช้มากนัก เพราะซับซ้อน แต่ก็มีความจำเป็นมากก็คือวิธีรายได้ ทั้งนี้จะสังเกตได้ว่าในบางสถานการณ์ โรงงานเหล็ก ผลิตเหล็กออกมาทุกๆ 1 ตันจะขาดทุนนับพันบาท หากใช้วิธีต้นทุน ก็จะได้มูลค่าสูงเกินจริง หากใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดก็ไม่มีตลาดให้เปรียบเทียบในยามวิกฤติ จึงควรใช้วิธีรายได้เป็นสำคัญ ซึ่ง กลต. ได้กำหนดว่าการประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีรายได้ผู้ประเมินต้องปฏิบัติดังนี้

การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยวิธีคิดผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) ในการประมาณการรายได้ค่าใช้จ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลจากข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรในอุตสาหกรรมที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผลและสามารถตรวจสอบได้

การประเมินมูลค่าเครื่องจักรโดยการคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เป็นกระแสเงินสด (Discount Cash Flow) ในการประมาณการกระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจ่าย อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate) อัตราคิดลด (Discount Rate) มูลค่าสุดท้ายหรือมูลค่าเสถียรภาพ (Terminal/Reversionary Value) และรายการอื่นที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินต้องอ้างอิงข้อมูลตลาดที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับเครื่องจักรที่ประเมินที่สามารถเปรียบเทียบกันได้รวมทั้งต้องพิจารณาผลประกอบการที่ผ่านมา และแนวโน้มในอนาคตของเครื่องจักรที่ประเมิน ภาวะอุปสงค์อุปทานของตลาด และปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าเครื่องจักรที่ประเมิน โดยข้อมูลดังกล่าวต้องมีความเพียงพอเหมาะสมและน่าเชื่อถือ รวมทั้งต้องแสดงที่มาและการวิเคราะห์เพื่อให้ได้มาซึ่งการประมาณการต่างๆ อย่างชัดเจนสมเหตุสมผล และสามารถตรวจสอบได้นั่นเอง

 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินราคาเครื่องจักร บริการประเมินราคาเครื่องจักร โรงงาน อุปกรณ์ ฯลฯ ทั้งในและต่างประเทศโดยเฉพาะในอาเซียน สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

[Tag] : บริการประเมินราคาเครื่องจักร , เครื่องจักร , โรงงาน , อุปกรณ์ , ประเมินมูลค่า , ราคาเครื่องจักร , ประเมินเครื่องจักร , ประเมินราคาเครื่องจักร

7

valuation
 

     หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่า ทรัพย์สินทางปัญญาที่หลายๆคนเห็นอยู่ทั่วๆไปนั้น แท้จริงแล้วตัวเจ้าของทรัพย์นสินทางปัญญานั้น สามารถนำออกมาประเมินมูลค่าเพื่อที่จะทราบมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาของตนเองได้ ซึ่งกรมทรัพย์สินทางปัญญาได้สรุปวิธีการประเมินค่าไว้ดังนี้

 

1. การประเมินมูลค่าจากต้นทุน (Cost approach)

     การประเมินมูลค่าจากต้นทุนของทรัพยสินทางปัญญา เป็นการนำเอาต้นทุนจากการได้มาซึ่งทรัพย์สินทางปัญญามาใช้เป็นมูลค่าของสิ่งประดิษฐ์ สินค้า บริการหรือแบรนด์ของสินค้า ตั้งแต่ต้นทุนในการวิจัยและพัฒนา รวมถึงต้นทุนจากค่าแรง ค่าบุคลากร ค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ ต้นทุนการจัดทำต้นแบบสินค้า/บริการ ต้นทุนการทดสอบและทดลอง ตลอดจนต้นทุนการดำเนินการทางกฎหมาย

 

     เช่น การออกใบอนุญาต เป็นต้น ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าจากต้นทุนมีความเหมาะสมกับทรัพย์สินทางปัญญาด้านเทคโนโลยีในช่วงแรกของการพัฒนาเท่านั้น ซึ่งแนวทางในการประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการวิเคราะห์จากต้นทุนดังกล่าว เป็นวิธีการที่ง่ายกว่าแนวทางการประเมินอื่น ๆ หากแต่มูลค้าของทรัพย์สินทางปัญญาที่ได้จะไม่สะท้อนมูลค้าที่จะทำให้เกิดประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญาได้อย่างแท้จริง

 

2. การประเมินมูลค่าจากการเปรียบเทียบราคาตลาด (Market approach) 

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาตลาด คือ การประเมินมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาจากราคาของทรัพย์สินทางปัญญาที่มีลักษณะหรือคุณสมบัติที่เหมือนหรือคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายหรือให้เช้าในตลาด วิธีการดังกล่าวค้อนข้างยุ่งยากและซับซ้อน เนื่องจากทรัพย์สินทางปัญญาแต่ละชิ้นมีความแตกต่างกัน นอกจากนี้ข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินทางปัญญาค่อนข้างเป็นความลับ

 

     ไม่ค่อยมีการเปิดเผยข้อมูลรายละเอียดต่าง ๆ เกี่ยวกับผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญา จึงทำให้ยากต่อการเปรียบเทียบคุณลักษณะเพื่อประเมินมูลค่า และข้อจำกัดอีกประการ คือ หากผลิตภัณฑ์หรือทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวเป็นลักษณะที่มีความเฉพาะตัว (niche market) การหาข้อมูลเพื่อนำมาเปรียบเทียบมีความเป็นไปได้น้อยมาก ดังนั้น วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยการเปรียบเทียบราคาตลาดจึงไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนัก

 
AP101
 
 

3. การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีรายได้ (Income approach)

     การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีนี้ เป็นการประเมินจากกระแสรายได้ในอนาคตที่คาดว่าจะได้รับจากการถือครองทรัพย์สินทางปัญญา ซึ่งวิธีการนี้เป็นที่นิยมในวงการธุรกิจ เพราะสะท้อนผลตอบแทนที่จะเกิดจากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินทางปัญญามากกว่าวิธีการประเมินจากต้นทุน รวมทั้งข้อมูลที่นำมาใช่ในการประเมินมูลค่าเป็นข้อมูลสำหรับการวางแผนธุรกิจอยู่แล้ว จึงทำให้ง่ายต่อการประเมิน ทั้งนี้ ข้อมูลที่ใช้ประกอบการประเมินดังกล่าวอาจประกอบด้วย จำนวนรวมของกระแสรายได้ในอนาคต

 

     อัตราการเติบโตหรืออัตราการเสื่อมของกระแสรายได้ในอนาคต รวมทั้งระยะเวลาในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินทางปัญญา อย่างไรก็ดีปัจจัยสำคัญของการประเมินมูลค่าจากรายได้คือ ความเสี่ยงและต้นทุนทางการเงินที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งจะทำให้มูลค้าที่ได้มีความแกว่งตัวสูงกว่าการประเมินจากต้นทุน ดังนั้น การประเมินมูลค่าจากรายได้จึงจำเป็นต้องคิดจากมูลค้าทางรายได้ที่เป็นปัจจุบัน (Net present value)

 

     ดังนั้นจากข้อกำหนดดังกล่าว ทาง บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) มีบริการประเมินค่าทรัพย์สินที่ครบวงจร สามารถที่จะทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญหาให้กับท่านได้ หรือแม้แต่ทรัพย์สินอื่นๆก็สามารถที่จะประเมินค่าได้เช่นกัน

 

AREA

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

 

 
ขอขอบคุณที่มา:  AREA แถลง ฉบับที่ 483/2565: วันพฤหัสบดีที่ 07 กรกฎาคม 2565


[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , นักประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาฯ , ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ , ประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ , ประเมินค่าทรัพย์สินทางปัญญา

8
วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน


 

สำหรับการ “ประเมินมูลค่า” หรือ “การประเมินค่าทรัพย์สิน” ความรู้วิธีการดังกว่า จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น วันนี้เรานำความรู้เกี่ยวกับ “วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน” มาฝากกันนะครับ

เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม ?

ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ

ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)

หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น

ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้


หลักสูตร การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน (AP100)

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)

เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ

หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ

บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)

"มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:

ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น

เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%)

วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical development approach or residual technique)

เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง

เช่น ที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท

วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท

สมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)

DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน

หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)

CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน

เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น

Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน

ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร

การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้

มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน

 

ขอขอบคุณที่มา : กรุงเทพธุรกิจ

 



 

สำหรับท่านที่ต้องการทราบข้อมูลการให้บริการประเมินมูลค่า ประเมินค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอนโดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถติดต่อฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สิน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่ โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

หรือ Email : area@area.co.th

[Tag] : ประเมินค่าทรัพย์สิน , ประเมินมูลค่า , ประเมินค่า , ประเมินราคาที่ดิน , ราคาที่ดิน , การประเมินราคาที่ดิน , ประเมินราคาบ้าน , ประเมินราคาคอนโด , ประเมินทรัพย์สิน

9
กฎหมายอสังหาฯกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
 

การทำธุรกิจอสังหาฯนั้นนอกจากเงินทุนและความรู้ต่างๆที่เป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินงานนั้น จะมีอยู่สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้เลยนั่นก็คือ กฎหมายอสังหาฯ เพราะถ้าหากนักพัฒนาอสังหาฯ หรือนักลงทุนคนไหนก็แล้วแต่ขาดความรู้ความเข้าใจที่ดีเกี่ยวกับ กฎหมายอสังหาฯ นั้นย่อมทำให้เกิดความเสียหายอย่างมหาศาลอย่างแน่นอน ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมาขออธิบายเกี่ยวกับข้อกฎหมายเบื้องต้นที่นักพัฒนาอสังหาหรือนักลงทุนควรรู้

 

สำหรับข้อกฎหมายที่ควรรู้และมีความเกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีบัญญัติไว้ในกฎหมายหลายฉบับ โดยแต่ละฉบับก็มีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน แต่หากจะให้จัดประเภทของข้อกฎหมายอสังหาฯ แล้วหล่ะก็ สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่กับกฎหมายทั่วไป, กลุ่มที่เกี่ยวกับกับหมายเฉพาะประเภท และกลุ่มที่เกี่ยวกับกฎหมายเฉพาะเรื่อง ดังนี้

 



 

1.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯทั่วไป

เป็นกลุ่มกฎหมายที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จะต้องนำกฎหมายกลุ่มนี้ไปประกอบการศึกษาก่อนเป็นอันดับแรก หากปรากฎผลไม่เป็นที่น่าพึงพอใจ กฎหมายกลุ่มอื่นๆ ที่จะกล่าวต่อจากนี้ก็จำเป็นต้องนำมาพิจารณาประกอบ ซึ่งกฎหมายในกลุ่มนี้ที่ควรทราบ ได้แก่

   1.1 กฎหมายอสังหาฯผังเมือง

      วัตถุประสงค์ของกฎหมายผังเมืองถูกตราขึ้นเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมืองให้เป็นไปอย่างเหมาะสม ด้วยเหตุนี้จึงมีการกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินว่าพื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้ และใช้ทำอะไรไม่ได้บ้าง โดยใช้สีต่างๆแทนสัญลักษณ์ของทีด่ินแต่ละประเภท

 

ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่สีแดงกำหนดให้เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ถ้าบริเวณใดที่ระบุรหัสกำกับเป็น พ,5 ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ไม่เกิน 10:1 ซึ่งหมายความว่าถ้าที่ดินนี้มีเนื้อที่ 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) อาคารที่สร้างจะมีพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ไม่เกิน 1,600 x 10 = 16,000 ตร.ม. ต่ำกว่านี้ได้ แต่เกินนี้ไม่ได้นั่นเอง

ดังนั้น สมมติว่าผู้ประกอบการต้องการพัฒนาคอนโดมิเนียม ก็มิได้หมายความว่า จะพัฒนาที่ดินบริเวณใดก็ได้ แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของกฎหมายผังเมืองด้วยว่าอนุญาตให้ทำได้หรือไม่ และมีขอบเขตแค่ไหน

 



 

   1.2.กฎหมายอสังหาฯควบคุมอาคาร

      หลังจากที่รัฐได้ออกกฎหมายกำหนดเงื่อนไขในการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ในขั้นตอนของการออกแบบงานก่อสร้างและการใช้งาน รัฐก็ได้ออกกฎหมายที่กำหนดเงื่อนไขต่างๆไว้เพื่อควบคุมให้มีความปลอดภัยและมีความเป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น ในการออกแบบจะต้องมี Setbacks ของอาคารห่างจากแนวต่างๆเท่าไหร่, ในระหว่างการก่อสร้างต้องดำเนินการภายใต้เงื่อนไขอะไรบ้าง, หลังจากสร้างเสร็จ อาคารประเภทใดต้องขอใบรับรองการก่อสร้างก่อนใช้งาน และระหว่างใช้งาน อาคารประเภทใดต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างสม่ำเสมอ

 

   1.3.กฎหมายอสังหาฯสิ่งแวดล้อม

      นอกจากรัฐได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในกฎหมายผังเมืองแล้วว่า พื้นที่ใดสามารถนำไปใช้ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง และมีขอบเขตแค่ใดแล้ว ยังได้ระบุเงื่อนไขลักษณะคล้ายกันไว้ในกฎหมายสิ่งแวดล้อม แต่ต่างวัตถประสงค์กัน กล่าวคือ กฎหมายผังเมืองกำหนดเพื่อควบคุมทิศทางการเติบโตของเมือง แต่กฎหมายสิ่งแวดล้อมกำหนดเพื่อต้องการอนุรักษ์และควบคุมคุณภาพของสิ่งแวดล้อมในพื้นที่นั่นเอง

 

   1.4.กฎหมายอสังหาฯขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

       เช่น เทศบัญญัติ ข้อบัญญิติจังหวัด ข้อบังคับสุขาภิบาล ฯลฯ อาจมีการกำหนดเงื่อนไขเพื่อควบคุมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้สอดคล้องกับนโยบาย ทิศทาง และสถาพของท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ท้องถิ่นสามารถออกกฎหมายห้ามปลูกสร้างอาคารประเภทใดที่เห็นว่าไม่สอดคล้องกับการพัฒนาพืนที่ได้ เพราะเหตุว่าด้วย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้ให้อำนาจไว้ (ทั้งนี้ อยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด) ดังนั้น หากสนใจลงทุนในจังหวัดใด ก็ควรศึกษากฎหมายของท้องถิ่นนั้นๆ

 



 

2.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะประเภท

กฎหมายเฉพาะประเภท จะกำหนดเงื่อนไขมุ่งเน้นเพื่อควบคุมฟังก์ชั่นของอสังหาริมทรัพย์เฉพาะประเภทนั้นๆ ให้มีระบบและมีความเหมาะสม เช่น การขอใบอนุญาตประกอบกิจการ ข้อห้ามต่าง ฯลฯ กฎหมายเฉพาะประเภทที่รู้จักกันดี เช่น กฎหมายจัดสรรที่ดิน กฎหมายอาคารชุด กฎหมายโรงงาน กฎหมายหอพัก กฎหมายโรงแรม และกฎหมายคลังสินค้า เป็นต้น

 

3.กลุ่มกฎหมายอสังหาฯเฉพาะเรื่อง

เป็นกฎหมายที่มีเงื่อนไขเกี่ยวข้องในการจัดระเบียบ ส่งเสริม หรือแก้ไขปัญหาการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์/การก่อสร้างเฉพาะเรื่อง เช่น กฎหมายการดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา กฎหมายการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน กฎหมายส่งเสริมการลงทุน ฯลฯ

 

ดังนั้นจะสั่งเกตุได้ว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มีความเกี่ยวข้องเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายมาก นักพัฒนาอสังหาฯหรือนักลงทุนจึงควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดีเสียก่อน และควรที่จะเข้าใจไว้ว่า กฎหมายต่างที่บัญญัติไว้นั้น อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต เพื่อให้เป็นไปตามความเหมาะสมกับยุคสมัยและสภานการณ์ในช่วงเวลานั้นๆ เพราะฉะนั้นการนำข้อกฎหมายต่างๆไปใช้จึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนว่ามีการปรับเปลี่ยนไปหรือไม่ เพื่อให้การพัฒอสังหาฯเป็นไปอย่างราบรืน

 

ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสัุงหาริมทรัพย์ไทย จึงเล็งเห็นถึงความสำคัญทางกฎหมายอสังหาฯ เป็นอย่างมากจึงได้เปิดการเรียนการสอนขึ้นในเรื่อง หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) เพื่อจะช่วยเหล่านักพัฒนาหรือผู้ที่มีความรู้อยู่แล้วมาพัฒนา อัพเดท และต่อยอดความรู้ที่มีอยู่นั้นให้เก่งรอบด้านมากยิ่งขึ้นนั่นเอง

 



 

สามารถติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร : 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

10

 

ที่สุดแห่งงานประกาศรางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นแห่งปี ที่จัดขึ้นโดย สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-THAI) ที่ปีนี้ไม่เหมือนกับปีไหนๆ ปีนี้ได้มีการเชิญชวนนายหน้า-นักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติเข้ารวมไว้ด้วยกันในงานนี้พร้อมกับการจัดสัมมนา สุดยิ่งใหญ่แห่งปีในหัวข้อ “นวัตกรรมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ” ที่จัดขึ้นในวันพฤหัสบดีที่ 24 - วันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ณ โรงแรมอมารี วอเตอร์เกต กรุงเทพฯ

 

พร้อมกันนี้ในคืนวันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2565 ได้มีงานประกาศรางวัลสุดยิ่งใหญ่ที่จัดขึ้นเป็นครั้งที่ 4 แล้วโดยรางวัลนี้มีชื่อว่า “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2022” ซึ่งเป็นการมอบรางวัลอสังหาฯดีเด่นประจำปี ซึ่งแต่ละโครงการก็จะได้รับรางวัลในหมวดและประเภทต่างๆซึ่งแต่ละปีก็จะมีผู้ที่ได้รับรางวัลที่แตกต่างหลากหลายประเภทด้วยกัน โดยในปีนี้ผู้ที่ได้รับรางวัลมีมากกว่า 28 โครงการ จาก 25 บริษัทด้วยกัน โดยโครงการดีเด่นที่ได้รับรางวัลในประเภทต่างๆมีดังต่อไปนี้

 

 
 
1.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Affordable Housing Category ได้แก่

 BEYOND X - LADLUMKAEW

จากบริษัท SIRITHANA REALESTATE CO.,LTD

 

2.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Environmental (Rehabilitation/Conservation) Category ได้แก่

Simple Life

จากบริษัท ATHOME 888 Co.,Ltd.

 

3.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Master Plan Category ได้แก่

KP Developer Land&House and KP MORN DANY Project 29

จากบริษัท Morn Dany Real Estate Co.,LTD

 

4.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Specialized Project Category ได้แก่

BENZ BKK GROUP: Mercedes-Benz Experience Center

จากบริษัท BENZ BKK GROUP CO., LTD

 

5.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Sustainable Development Category ได้แก่

LE PARC NEXT

จากบริษัท THE BACKYARD COMPANY LIMITED

 

6.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential (Low Rise) Category ได้แก่

Bangkok Boulevard Tiwanon-Rangsit

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Blessington Wongwan-Chatuchot

จากบริษัท BLESS ASSET COMPANY LIMITED

 



 

 

Citysense Donmueang - Songprapa

จากบริษัท PRINSIRI PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Bangkok Boulevard Ratchaphruek-Pinklao

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

Grand Britania Ratchaphruek - Rama5

จากบริษัท BELGRAVIA RATCHAPHRUEK COMPANY LIMITED

Grand Britania Wongwaen - Ramintra

จากบริษัท BRITANIA WONGWAEN RAMINTRA COMPANY LIMITED

KaoMongkol Village

จากบริษัท KAOMONGKOL GROUP CO.,LTD.

ME~I Avenue Srinakarin

จากบริษัท SHINWA REAL ESTATE (THAILAND) CO.,LTD.

Nirun Ville (The Tree)

จากบริษัท Nirun Ville.Co.,Ltd.

Palm Ville Khuang Sing - Chotana rd.

จากบริษัท PALM SPRINGS PLACE CO.,LTD.

PYVE Ratchaphruek - Sirindhorn

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

Supalai Elegance Phaholyothin 50

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

Supalai Tuscany Donkaew-Mae Rim

จากบริษัท SUPALAI PUBLIC COMPANY LIMITED

The Headland Cape Yamu Phuket

จากบริษัท "PROJECT ONE PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.

The Thamm Iconic Onnut - Motorway

จากบริษัท INITIAL ESTATE CO., LTD

The Treasure Home

จากบริษัท PATCO PLATINUM CO.,LTD.

Ther Ladprao 93

จากบริษัท Vichittra Development Company Limited

TROFY BAANPHO

จากบริษัท Maruay Real Estate Company Limited

Villa Forest

จากบริษัท PLUS POWER DEVELOPMENT COMPANY LIMITED

 

7.ผู้ที่ได้รับรางวัลอสังหาฯดีเด่นในหมวด Residential Condominiums Category ได้แก่

Hycondo Thasala Chiang Mai

จากบริษัท Hylife Developments Co., Ltd.

ONCE PATTAYA

จากบริษัท Honour Once Co.,Ltd.

Park Origin Thonglor

 จากบริษัท ORIGIN PROPERTY PUBLIC COMPANY LIMITED

The Crest Park Residences

จากบริษัท SC ASSET CORPORATION PUBLIC COMPANY LIMITED

 

 



 
ขอแสดงความยินดีกับโครงการทั้ง 28 โครงการจากทั้ง 25 บริษัทที่ได้รับรางวัลในครั้งนี้ ซึ่งผู้ที่ได้รับรางวัลนี้จะได้รับการเสนอชื่อเพื่อเข้าร่วมประกวดในระดับโลกต่อไป ทั้งนี้หากท่านใดสนใจที่จะส่งโครงการของท่านเพื่อเข้าร่วมประกวดโครงการอสังหาดีเด่นในปีถัดไปในงาน “FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards 2023”

 



 
ติดต่อสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่:
Call: 02-295-3178

Line: @trebs หรือคลิก lin.ee/n0dWX94

Website: www.fiabci-thai.org

 
 
Tag: FIABCI , FIABCI-THAI , งานประกาศรางวัล , รางวัลอสังหาฯดีเด่น , อสังหาฯดีเด่นแห่งปี , ประกวดรางวัลอสังหาฯ , FIABCI-THAI Prix D'Excellence Awards , อสังหาริมทรัพย์ , อสังหาฯ , กาล่าดินเนอร์

11

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

12

 

นักพัฒนาอสังหาฯหรือเจ้าของอสังหาฯที่ต้องการจะลงทุนสร้างห้องแถว หรือตึกแถวนั้น ทราบหรือไม่ว่ากฎหมายอสังหาฯมีความสำคัญอย่างไร?? และจำเป็นต้องรู้หรือไม่?? คำตอบคือจำเป็นมาก และต้องรู้อย่างชัดเจนและถูกต้อง ดังนั้นจำเป็นต้องดำเนินการโดยอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543

 

เกี่ยวกับขนาดความกว้างของตึกและระยะร่นอาคาร เพราะความไม่รู้อาจเป็นสาเหตุให้เจ้าของตึกต้องเสียเวลาแก้ไข แถมยังเสียค่าปรับตามกฎหมายมาแล้วหลายกรณี แต่ถ้าให้ดีก็ควรต้องเว้นที่ว่างเพื่อก่อสร้างหรือต่อเติมบ้าน ต่อเติมอาคารภายหลังด้วย เพราะการต่อเติมที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่นก็ยังถือว่ามีโทษทางกฎหมายเช่นเดียวกัน สาระอสังหา ยกประเด็นระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2543 มาอธิบายและสร้างความเข้าใจให้ผู้ลงทุน ตามหลักกฎหมายการเว้นที่ว่างและระยะร่นอาคาร คืออะไร

 



 

ระยะร่นอาคาร คือ ความสำคัญที่ควรคำนึงถึงลำดับต้น ๆ ของการสร้างบ้านหรืออาคาร เป็นการตรวจสอบระยะให้เป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งจะมีการวัดระยะร่นจากทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านหลัง ด้านข้าง ต้องมีระยะห่างจากที่ดินข้างเคียงแบ่งตามประเภทของอาคารและขนาดของถนน

 

การเว้นที่ว่าง คือ พื้นที่ที่ไม่มีหลังคาบ้านหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ว่างดังกล่าวสามารถเปลี่ยนให้เป็น สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่จอดรถยนต์นอกอาคาร โดยจะแบ่งตามข้อกฎหมายของอาคารเดี่ยวและอาคารชุดตามประเภทอาคารอีกครั้ง การก่อสร้างต้องมีความสูงไม่เกินเท่าไรถึงจะนับว่าเป็นที่ว่างสามารถใช้ประโยชน์ได้
ข้อกำหนดกฎหมายอสังหาฯ ลักษณะและระยะร่นของอาคาร ตึกแถว ห้องแถว บ้านแถว

 

1. ห้องแถวหรือตึกแถว

ห้องแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

ตึกแถว คือ อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาว ตั้งแต่ 2 คูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสตุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

 

1.1 ลักษณะอาคาร

แต่ละดูหาต้องมีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกดัานหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาดารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 10 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างของแต่ละคูหาไม่น้อยกว่า 30 ตร.ม. และต้องมีประตูให้เข้า – ออกได้
1.2 ระยะร่นอาคาร

อาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 6 ม.
อาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ติดถนนสาธารณะ ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 12 ม.
มีพื้นที่ว่างด้านหลังอาคารอย่างน้อย 3 ม.
เว้นระยะห่างระหว่างผนังตึกแถวและเขตที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 2 ม.
หากห้องแถวหรือตึกแถวติดถนนสาธารณะ ระยะร่นจะเป็นไปตามขนาดความกว้างของถนนนั้น ๆ
 



 

2. บ้านแถว

บ้านแถว คือ ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา สูงไม่เกิน 3 ชั้น

 

2.1 ลักษณะอาคาร

มีความกว้างที่วัดระยะตั้งฉากจากจุดกึ่งกลางของเสาหนึ่งไปยังจุดกึ่งกลางของเสาอีกด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 4 ม.
ความลึกของอาคารไม่น้อยกว่า 4 ม. และไม่เกิน 24 ม. หรือสำหรับกรณีที่ความลึกมากกว่า 16 ม. ต้องจัดให้มีพื้นที่ว่างไม่น้อยกว่า 20 ใน 100 ของพื้นที่ชั้นล่างของอาคารหลังนั้น ๆ (ระยะ 12 – 16 ม.)
พื้นที่ชั้นล่างแต่ละดูหาไม่น้อยกว่า 24 ตร.ม.
2.2 ระยะร่นอาคาร

บ้านแถวที่มีจุดประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 3 ม. และด้านหลังอย่างน้อย 2 ม.
ระหว่างแถวด้านข้างทั้ง 10 คูหา หรือความยาว 40 ม. ต้องมีที่ว่าง- ระหว่างแถวด้านข้างของบ้านอย่างน้อย 4 ม. ตลอดช่วงความลึกของบ้านแถว
บ้านแถวที่สร้างรวมกันไม่ถึง 10 คูหา หรือความยาวน้อยกว่า 40 ม. มีที่ว่างระหว่างแถวด้านข้างของบ้านห่างน้อยกว่า 4 ม. จะไม่ถือว่าเป็นที่ว่าง แต่ถือว่าบ้านแถวสร้างต่อเนื่องเป็นแถวเดียวกัน
 



 

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าทำไมกฎหมายอสังหาฯเกี่ยวกกับตึกแถว กฎหมายอาคาร ต้องมีการระบุตัวเลขพื้นที่ว่างหรือ ระยะร่นอาคาร นั่นเพราะความรู้สึกเสียดายพื้นที่เพียงไม่กี่เมตร แต่เว้นไว้สร้างความปลอดภัยให้ผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านข้างเคียงจะคุ้มค่ากว่า ซึ่งข้อดีของการเว้นพื้นที่นอกหนือจากนี้ยังเป็นเรื่องของสุขอนามัย ความเป็นส่วนตัว ระยะที่ไม่บดบังทัศนียภาพซึ่งกันและกัน ในอนาคตยังมีพื้นที่เพื่อก่อสร้าง ต่อเติม ซ่อมแซมอาคารอีกด้วย ทั้งหมดนี้จึงเป็นสิ่งที่ผู้คิดลงทุนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรพลาด อาจเจอโทษปรับทางกฎหมายหรือร้ายแรงถึงขั้นรื้อถอนกันเลยทีเดียว

 

ดังนั้นโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย สถาบันอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ระดับนานาชาติจึงได้เปิดสอน หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100) ขึ้นเพื่อให้เจ้าของกิจการ ผู้สนใจ และนักลงทุนที่ต้องการศึกษาข้อกฎหมายอสังหาฯขึ้นนั่นเอง

 



 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณ: สาระอสังหา.com


Tag : พรบ.ผังเมือง , กฎหมายคอนโด , กฎหมายบ้านจัดสรร , กฎหมายอสังหาฯ , รวมข้อกฎหมาย , กฎหมายที่ดิน , พรบ.ควบคุมอาคาร

13

 

การทำสัญญาก่อสร้างเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะการทำงานในทุกๆขั้นตอนต้องมีการตกลงและพูดคุยกัน และไม่ใช่เป็นเพียงแค่คำพูดหรือปากเปล่า แต่ต้องมีข้อความสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงนามรับรู้รับทราบตามข้อตกลงและเงื่อนไข โดยผู้ที่มีอำนาจคนนั้นๆเป็นผู้เซ็นรับทราบ การทำงานนั้นถึงจะเป็นการตกลงที่ถูกต้องและชัดเจน และเพื่อเป็นการต้องการการเกิดข้อผิดพลาดทั้งทางผู้จ้าง และผู้รับจ้าง ดังนั้ง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอสรุปและรวบรวมความรู้พร้อมทั้งตัวอย่างนำมาฝากทุกท่าน โดยเราไปดูกันเลยครับว่า การทำสัญญาก่อสร้าง และการทำสัญญาเพื่อขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นอย่างไร ดังนี้

 

สัญญาก่อสร้าง

เมื่อขั้นตอนทุกๆขั้นตอนได้เตรียมความพร้อมเสร็จหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็น BOQ, รายการวัสดุ, สรุปราคา และการแบ่งงวดงานตามที่วางแผนไว้อย่างดีแล้ว แต่ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้รับเหมามักจะไม่ได้ให้ความสำคัญ และมักจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังนั่นก็คือ “การทำสัญญาว่าจ้าง” เพราะการทำสัญญารับเหมา จะเกี่ยวข้องกับ “ขอบเขตของการทำงาน” (Scop of work) ทั้งเรื่องของปริมาณคุณภาพของงาน (Quality), เงิน (Cost) และระยะเวลาที่กำหนด (Time) อยู่ตลอดเวลา

 

ดังนั้นการทำสัญญาที่ดี จะต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาความไม่เข้าใจกัน หรือาจจะทะเลาะกันถึงขนาดเกิดข้อพิพาทหรือการฟ้องร้องกันนั่นเอง ดังนั้นวันนี้จะขอแบ่งปัน สิ่งที่ควรรู้เบื้องต้น 10 ข้อกันก่อนเพื่อจะได้เข้าใจโครงสร้างของสัญญาได้ง่ายขึ้น ดังนี้

 

คู่สัญญา ส่วนแรกจะเป็นวันที่และสถานที่ทำสัญญา ก็เพื่อระบุให้รู้ว่าสัญญานี้จะมีผลบังคับใช้เมื่อไหร่เพราะจะมีผลต่อ "อายุของสัญญา" ในอนาคตและจะใส่เลขที่สัญญาไปด้วยก็ได้ อีกส่วนคือ ข้อมูลของคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้างคือใคร (เจ้าของบ้าน) ผู้รับจ้างคือใคร(ผู้รับเหมา) เป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ควรใส่ข้อมูลให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ ที่สามารถ "ยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้"ถ้าเป็นนิติบุคคลให้ใส่กรรมการผู้มีอำนาจด้วย

 

ขอบเขตและลักษณะของงาน ควรระบุลักษณะของงานให้ชัดเจนว่า "ทำอะไร"เป็นบ้านแบบไหน อาคาร โครงการ อย่างไร กี่ชั้น แล้วใส่ "ที่ตั้งของหน้างาน" ทั้งโฉนด เลขที่ อะไร บนขอบเขตขนาดที่ดินเท่าไหร่ อีกส่วนที่สำคัญก็คือ "รายการแนบสัญญา" ทั้ง "แบบก่อสร้าง+รายการประกอบแบบ (Spec.)", รายการประมาณการค่าวัสดุและค่าแรงงาน หรือ "BOQ",  ใบเสนอราคา และ "การแบ่งงวดงาน" หรือ ถ้ามีเอกสารมาตรฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องก็ควรระบุเข้าไปด้วย เพราะสามารถถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาได

 

ค่าจ้าง ส่วนนี้ควรระบุลงไปเลยว่า "รวมอะไรไม่รวมอะไร" เหมารวมทั้งหมด หรือยกเว้นบางส่วนอะไรบ้างแล้วสรุปว่าเป็น "ค่าจ้างเหมาทั้งหมดเท่าไหร่"

 

การจ่ายค่าจ้าง การจ่ายค่าจ้างปกติ ก็คือการจ่ายเป็นงวดงาน ส่วนนี้เพื่อนๆลองไปศึกษาเรื่อง "การแบ่งงวดงาน"ที่ผมเคยแชร์กันดูครับ ในสัญญาก็จะระบุเป็นเปอร์เซ็น เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ มีรายละเอียดอะไรบ้าง ให้ครอบคลุมและชัดเจนมากที่สุด

 

ข้อกำหนดระยะเวลาในการทำงาน คือการ "ระบุเวลาที่กำหนด" รวมเป็นเท่าไหร่ อาจจะระบุวันที่เริ่ม และวันที่ถึงกำหนดไปเลยก็ได้ แต่ต้องเคลียร์ให้ชัดว่า "นับไม่นับวันไหนบ้าง" อย่างเช่น ถ้าคุณรับงานในหมู่บ้าน เขาอาจะมีข้อกำหนดว่าห้ามทำวันอาทิตย์ วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือที่เคยเจอปัญหาบ่อยๆคือเรื่อง "วันส่งมอบพื้นที่" และเรื่องการรอ "ฤกษ์วันทำพิธีเสาเอก-เสาโท"ตรงนี้ก็ต้องเคลียร์กันให้ดี ว่าจะตกลงกันอย่างไร

 

เงื่อนไขการส่งมอบงานและการตรวจรับงาน คือการตกลงกันว่าผู้รับจ้าง "จะส่งมอบกันยังไง"และควรตกลงกันว่าผู้ว่าจ้างจะตรวจงานให้ภายในกี่วัน และจะชำระค่างวดภายในกี่วัน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง รวมถึงเงื่อนไขการตรวจงานตั้งแต่งวดแรกจนงวดสุดท้ายจะดำเนินการกันอย่างไร ส่วนนี้เองสามารถระบุ "ตัวแทนของผู้ว่าจ้าง" ว่าจะมีไหม เป็นใคร ก็ควรตกลงกันก่อนเพื่อความชัดเจน จะได้ไม่มีปัญหากันภายหลัง ซึ่งบางคนก็รวมเงื่อนไขเรื่อง "การส่งมอบงานล่าช้า" เรื่อง "ค่าปรับ" ในข้อนี้

 

การแก้ไขงานเพิ่มงานเพื่อลดการเปลี่ยนแปลงงาน สิ่งหนึ่งที่เราปฏิเสธไม่ได้ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการทำงานก็คือเรื่อง "การเปลี่ยนแปลงแก้ไขงาน" ที่จะมีมากน้อย ก็แล้วแต่หน้างานแล้วแต่ลูกค้า ฉนั้นก็ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า ถ้ามีงานเพิ่มลดหรือมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไข "จะจัดการกันอย่างไร" เพราะว่าทั้งหมดนั้นย่อมกระทบเรื่อง "เวลาทำงานและต้นทุน"ที่จะเกิดขึ้นแน่นอน และควรระบุเงื่อนไขทั้ง "การแจ้งล่วงหน้า" และผลกระทบงานที่ได้ทำไปแล้วจะทำอย่างไร หรือจะมีเงื่อนไขก็ได้ว่าจะ "ยอมหรือไม่ยอม" ให้เปลี่ยนแปลงอะไร ก็ควรตกลงกันให้ชัดเจน

 

การประกันผลงาน ส่วนนี้เป็นเรื่องของเงื่อนไขการประกันคุณภาพหลังส่งมอบงาน ซึ่งระยะเวลาประกันงานก็ขึ้นอยู่กับประเภทงาน ลักษณะงานและการเจรจาตกลงกันว่าจะให้ "บริการรับประกันอะไรระยะเวลาเท่าไหร่" โดยปกติก็จะอ้างอิงจาก "ขอบเขตของงาน"(Scope of Work) ตามรายละเอียดในสัญญา เช่น

                    งานโครงสร้าง...ปี, งานหลังคา...ปี,

                    งานทั่วไป...ปี, งานระบบ...ปี และมีเงื่อนไข

                    อะไรที่อยู่ในการรับประกัน และเงื่อนไขอะไร

                    ที่ทำให้ไม่สามารถรับประกันได้บ้าง

 

 



 

 

 การบอกเลิกสัญญาและการเรียกค่าเสียหาย อีกหนึ่งข้อสำคัญในการทำสัญญาข้อหนึ่ง คือ การบอกเลิกสัญญา ที่เอาไว้เป็น "ทางออก" ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง "ผิดกติกา" ที่ดูแล้วว่าจะ "เกินเหตุสมควร" ที่จำเป็น ควรตกลงเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาให้ชัดเจนทั้งเงื่อนไขฝั่งผู้ว่าจ้าง และฝั่งผู้รับจ้างรวมถึงเงื่อนไขการเรียกค่าเสียหายกันอย่างไร

 

 ลงนามตงลงเซ็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อนี้เป็นข้อสุดท้ายของสัญญาเพื่อให้การลงนามเซ็นสัญญากันทั้ง 2 ฝ่าย เสร็จสมบูรณ์มากยิ่งขึ้นควรให้พยานเซ็นพร้อมกันฝ่ายละ 1 คน ด้วยและถ้าเป็นนิติบุคคลให้ลงตราประทับด้วย

 

ส่วนข้ออื่นๆ นั้นก็จะมีทั้งหัวข้อที่แยกออกมาจากหัวข้อใน 1.10 หรือแยกออกมาเพื่อความชัดเจน ความละเอียดมากยิ่งขึ้น เช่น ข้อกำหนดของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง, การส่งมอบงานล่าช้า หรืองานเบ็ดเตล็ดอื่นๆ เป็นต้น ในการทำสัญญานั้นต้องใช้ความละเอียดสูงมากเนื่องจากตัวสัญญาต่างๆมีความซับซ้อนมาก ดังนั้นเราไปดูแบบฟอร์มตัวอย่างสัญญาก่อสร้างกันเลย

 

● ดาวน์โหลดสัญญาสร้างบ้าน

: https://drive.google.com/.../1IBBBSNu3Tzx8zHvaOKW7ktvpOgj...

● ดาวน์โหลดสัญญาต่อเติม-ปรับปรุง

: https://drive.google.com/.../1Y6yNQXPY-k...

● ดาวน์โหลดสัญญาตกแต่ง-บิ้วอิน

: https://drive.google.com/.../1KCQbZgdjOTv9NUKthRVgT7wECY6...

● ดาวน์โหลดสัญญารื้นถอน

: https://drive.google.com/.../1akMLSW2G9jYj7XYbbAyY6QN7jyN...

● ดาวน์โหลดสัญญาถมดิน

: https://drive.google.com/.../10WYoe9KULijEyKM0rmcIE7fnAib...

 

เป็นอย่างไรบ้างครับ รูปแบบตัวสัญญาที่เราสรุปและหาข้อมูลมาให้ทั้งนี้ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้และเอาไปศึกษาต่อเพื่อความเข้าใจได้เลย นอกจากนี้แล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีเปิดหลักสูตรที่ให้ความรู้เรื่องของหลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการทำงานและบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง



 
 
สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”

 

[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง, สัญญาก่อสร้าง

14

 

การทำสัญญาก่อสร้างเป็นสิ่งสำคัญมาก เพราะการทำงานในทุกๆขั้นตอนต้องมีการตกลงและพูดคุยกัน และไม่ใช่เป็นเพียงแค่คำพูดหรือปากเปล่า แต่ต้องมีข้อความสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงนามรับรู้รับทราบตามข้อตกลงและเงื่อนไข โดยผู้ที่มีอำนาจคนนั้นๆเป็นผู้เซ็นรับทราบ การทำงานนั้นถึงจะเป็นการตกลงที่ถูกต้องและชัดเจน และเพื่อเป็นการต้องการการเกิดข้อผิดพลาดทั้งทางผู้จ้าง และผู้รับจ้าง ดังนั้ง โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอสรุปและรวบรวมความรู้พร้อมทั้งตัวอย่างนำมาฝากทุกท่าน โดยเราไปดูกันเลยครับว่า การทำสัญญาก่อสร้าง และการทำสัญญาเพื่อขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นอย่างไร ดังนี้

 

สัญญาก่อสร้าง

เมื่อขั้นตอนทุกๆขั้นตอนได้เตรียมความพร้อมเสร็จหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็น BOQ, รายการวัสดุ, สรุปราคา และการแบ่งงวดงานตามที่วางแผนไว้อย่างดีแล้ว แต่ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่ผู้รับเหมามักจะไม่ได้ให้ความสำคัญ และมักจะเกิดปัญหาตามมาภายหลังนั่นก็คือ “การทำสัญญาว่าจ้าง” เพราะการทำสัญญารับเหมา จะเกี่ยวข้องกับ “ขอบเขตของการทำงาน” (Scop of work) ทั้งเรื่องของปริมาณคุณภาพของงาน (Quality), เงิน (Cost) และระยะเวลาที่กำหนด (Time) อยู่ตลอดเวลา

 

ดังนั้นการทำสัญญาที่ดี จะต้องมีข้อตกลงที่ชัดเจน ปฏิบัติได้จริง และเป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาความไม่เข้าใจกัน หรือาจจะทะเลาะกันถึงขนาดเกิดข้อพิพาทหรือการฟ้องร้องกันนั่นเอง ดังนั้นวันนี้จะขอแบ่งปัน สิ่งที่ควรรู้เบื้องต้น 10 ข้อกันก่อนเพื่อจะได้เข้าใจโครงสร้างของสัญญาได้ง่ายขึ้น ดังนี้

 

คู่สัญญา ส่วนแรกจะเป็นวันที่และสถานที่ทำสัญญา ก็เพื่อระบุให้รู้ว่าสัญญานี้จะมีผลบังคับใช้เมื่อไหร่เพราะจะมีผลต่อ "อายุของสัญญา" ในอนาคตและจะใส่เลขที่สัญญาไปด้วยก็ได้ อีกส่วนคือ ข้อมูลของคู่สัญญาระหว่างผู้ว่าจ้างคือใคร (เจ้าของบ้าน) ผู้รับจ้างคือใคร(ผู้รับเหมา) เป็นบุคคล หรือนิติบุคคล ควรใส่ข้อมูลให้ครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นชื่อ ที่อยู่ ที่สามารถ "ยืนยันตัวตนและตรวจสอบได้"ถ้าเป็นนิติบุคคลให้ใส่กรรมการผู้มีอำนาจด้วย

 

ขอบเขตและลักษณะของงาน ควรระบุลักษณะของงานให้ชัดเจนว่า "ทำอะไร"เป็นบ้านแบบไหน อาคาร โครงการ อย่างไร กี่ชั้น แล้วใส่ "ที่ตั้งของหน้างาน" ทั้งโฉนด เลขที่ อะไร บนขอบเขตขนาดที่ดินเท่าไหร่ อีกส่วนที่สำคัญก็คือ "รายการแนบสัญญา" ทั้ง "แบบก่อสร้าง+รายการประกอบแบบ (Spec.)", รายการประมาณการค่าวัสดุและค่าแรงงาน หรือ "BOQ",  ใบเสนอราคา และ "การแบ่งงวดงาน" หรือ ถ้ามีเอกสารมาตรฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องก็ควรระบุเข้าไปด้วย เพราะสามารถถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาได

 

ค่าจ้าง ส่วนนี้ควรระบุลงไปเลยว่า "รวมอะไรไม่รวมอะไร" เหมารวมทั้งหมด หรือยกเว้นบางส่วนอะไรบ้างแล้วสรุปว่าเป็น "ค่าจ้างเหมาทั้งหมดเท่าไหร่"

 

การจ่ายค่าจ้าง การจ่ายค่าจ้างปกติ ก็คือการจ่ายเป็นงวดงาน ส่วนนี้เพื่อนๆลองไปศึกษาเรื่อง "การแบ่งงวดงาน"ที่ผมเคยแชร์กันดูครับ ในสัญญาก็จะระบุเป็นเปอร์เซ็น เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ มีรายละเอียดอะไรบ้าง ให้ครอบคลุมและชัดเจนมากที่สุด

 

ข้อกำหนดระยะเวลาในการทำงาน คือการ "ระบุเวลาที่กำหนด" รวมเป็นเท่าไหร่ อาจจะระบุวันที่เริ่ม และวันที่ถึงกำหนดไปเลยก็ได้ แต่ต้องเคลียร์ให้ชัดว่า "นับไม่นับวันไหนบ้าง" อย่างเช่น ถ้าคุณรับงานในหมู่บ้าน เขาอาจะมีข้อกำหนดว่าห้ามทำวันอาทิตย์ วันหยุดนักขัตฤกษ์ หรือที่เคยเจอปัญหาบ่อยๆคือเรื่อง "วันส่งมอบพื้นที่" และเรื่องการรอ "ฤกษ์วันทำพิธีเสาเอก-เสาโท"ตรงนี้ก็ต้องเคลียร์กันให้ดี ว่าจะตกลงกันอย่างไร

 

เงื่อนไขการส่งมอบงานและการตรวจรับงาน คือการตกลงกันว่าผู้รับจ้าง "จะส่งมอบกันยังไง"และควรตกลงกันว่าผู้ว่าจ้างจะตรวจงานให้ภายในกี่วัน และจะชำระค่างวดภายในกี่วัน มีเงื่อนไขอะไรบ้าง รวมถึงเงื่อนไขการตรวจงานตั้งแต่งวดแรกจนงวดสุดท้ายจะดำเนินการกันอย่างไร ส่วนนี้เองสามารถระบุ "ตัวแทนของผู้ว่าจ้าง" ว่าจะมีไหม เป็นใคร ก็ควรตกลงกันก่อนเพื่อความชัดเจน จะได้ไม่มีปัญหากันภายหลัง ซึ่งบางคนก็รวมเงื่อนไขเรื่อง "การส่งมอบงานล่าช้า" เรื่อง "ค่าปรับ" ในข้อนี้

 

การแก้ไขงานเพิ่มงานเพื่อลดการเปลี่ยนแปลงงาน สิ่งหนึ่งที่เราปฏิเสธไม่ได้ที่จะเกิดขึ้นระหว่างการทำงานก็คือเรื่อง "การเปลี่ยนแปลงแก้ไขงาน" ที่จะมีมากน้อย ก็แล้วแต่หน้างานแล้วแต่ลูกค้า ฉนั้นก็ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่า ถ้ามีงานเพิ่มลดหรือมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไข "จะจัดการกันอย่างไร" เพราะว่าทั้งหมดนั้นย่อมกระทบเรื่อง "เวลาทำงานและต้นทุน"ที่จะเกิดขึ้นแน่นอน และควรระบุเงื่อนไขทั้ง "การแจ้งล่วงหน้า" และผลกระทบงานที่ได้ทำไปแล้วจะทำอย่างไร หรือจะมีเงื่อนไขก็ได้ว่าจะ "ยอมหรือไม่ยอม" ให้เปลี่ยนแปลงอะไร ก็ควรตกลงกันให้ชัดเจน

 

การประกันผลงาน ส่วนนี้เป็นเรื่องของเงื่อนไขการประกันคุณภาพหลังส่งมอบงาน ซึ่งระยะเวลาประกันงานก็ขึ้นอยู่กับประเภทงาน ลักษณะงานและการเจรจาตกลงกันว่าจะให้ "บริการรับประกันอะไรระยะเวลาเท่าไหร่" โดยปกติก็จะอ้างอิงจาก "ขอบเขตของงาน"(Scope of Work) ตามรายละเอียดในสัญญา เช่น

                    งานโครงสร้าง...ปี, งานหลังคา...ปี,

                    งานทั่วไป...ปี, งานระบบ...ปี และมีเงื่อนไข

                    อะไรที่อยู่ในการรับประกัน และเงื่อนไขอะไร

                    ที่ทำให้ไม่สามารถรับประกันได้บ้าง

 

 



 

 

 การบอกเลิกสัญญาและการเรียกค่าเสียหาย อีกหนึ่งข้อสำคัญในการทำสัญญาข้อหนึ่ง คือ การบอกเลิกสัญญา ที่เอาไว้เป็น "ทางออก" ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง "ผิดกติกา" ที่ดูแล้วว่าจะ "เกินเหตุสมควร" ที่จำเป็น ควรตกลงเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาให้ชัดเจนทั้งเงื่อนไขฝั่งผู้ว่าจ้าง และฝั่งผู้รับจ้างรวมถึงเงื่อนไขการเรียกค่าเสียหายกันอย่างไร

 

 ลงนามตงลงเซ็นสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อนี้เป็นข้อสุดท้ายของสัญญาเพื่อให้การลงนามเซ็นสัญญากันทั้ง 2 ฝ่าย เสร็จสมบูรณ์มากยิ่งขึ้นควรให้พยานเซ็นพร้อมกันฝ่ายละ 1 คน ด้วยและถ้าเป็นนิติบุคคลให้ลงตราประทับด้วย

 

ส่วนข้ออื่นๆ นั้นก็จะมีทั้งหัวข้อที่แยกออกมาจากหัวข้อใน 1.10 หรือแยกออกมาเพื่อความชัดเจน ความละเอียดมากยิ่งขึ้น เช่น ข้อกำหนดของผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้าง, การส่งมอบงานล่าช้า หรืองานเบ็ดเตล็ดอื่นๆ เป็นต้น ในการทำสัญญานั้นต้องใช้ความละเอียดสูงมากเนื่องจากตัวสัญญาต่างๆมีความซับซ้อนมาก ดังนั้นเราไปดูแบบฟอร์มตัวอย่างสัญญาก่อสร้างกันเลย

 

● ดาวน์โหลดสัญญาสร้างบ้าน

: https://drive.google.com/.../1IBBBSNu3Tzx8zHvaOKW7ktvpOgj...

● ดาวน์โหลดสัญญาต่อเติม-ปรับปรุง

: https://drive.google.com/.../1Y6yNQXPY-k...

● ดาวน์โหลดสัญญาตกแต่ง-บิ้วอิน

: https://drive.google.com/.../1KCQbZgdjOTv9NUKthRVgT7wECY6...

● ดาวน์โหลดสัญญารื้นถอน

: https://drive.google.com/.../1akMLSW2G9jYj7XYbbAyY6QN7jyN...

● ดาวน์โหลดสัญญาถมดิน

: https://drive.google.com/.../10WYoe9KULijEyKM0rmcIE7fnAib...

 

เป็นอย่างไรบ้างครับ รูปแบบตัวสัญญาที่เราสรุปและหาข้อมูลมาให้ทั้งนี้ทุกคนสามารถนำไปปรับใช้และเอาไปศึกษาต่อเพื่อความเข้าใจได้เลย นอกจากนี้แล้ว โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีเปิดหลักสูตรที่ให้ความรู้เรื่องของหลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) เพื่อให้คุณสามารถวางแผนการทำงานและบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง



 
 
สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”

 

[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง, สัญญาก่อสร้าง

15
10 ข้อควรรู้ที่ทำให้งานก่อสร้างล่าช้า

 

หลายคนที่อยู่ในวงการอสังหาฯ และวงการการก่อสร้าง ย่อมรู้ดีว่าการทำงานนั้นย่อมเกิดความล่าช้า คลาดเคลื่อน ไม่เป็นไปตามระยะเวลาที่กำหนด หรือดังที่ตั้งเป้าหมายเอาไว้ อย่างไรก็ตาม การเตรียมตัวและเตรียมความพร้อมที่ดีในการทำงานนั้นย่อมเป็นสิ่งที่สำคัญมาก หากใครที่ละเลยการเตรียมความพร้อมหรือการวางแผนที่ดี ย่อมนำมาซึ่งความเสียหายและข้อผิดพลาดที่จะตามมาอีกมากมายเลยทีเดียว ดังนั้นการก่อสร้างที่ดี ต้องรู้จักขั้นตอนและการจัดการที่ดีด้วย วันนี้ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงขอรวบรวมสาเหตุหลักๆที่เจอบ่อยๆ นำมาฝากเป็นความรู้แก่ทุกท่านกันครับ

 

1. การวางลำดับขั้นตอนการก่อสร้างไม่ดี

ประเด็นข้อนี้พบบ่อยครั้งมากในงานก่อสร้าง เนื่องจากผู้รับเหมาขาดความรู้ ประสบการณ์ หรือมีแต่ยังไม่มากพอทำให้การทำงานนั้นไม่รู้ขั้นตอนว่าอะไรควรทำก่อน-หลัง ทีมงานไหนต้องเข้าก่อน-เข้าหลัง ดังนั้นเมื่อขาดความรู้ความเข้าใจในข้อนี้จะทำให้เกิดปัญหาอย่างมาก สร้างความยุ่งยากและเสียเวลาตามมา เช่น

ไม่วางสลีฟท่อก่อนเทพื้น

ไม่เดินไฟให้เรียบร้อยก่อนปิดฝ้า

ติดตั้งบานประตูไม้ก่อน ทำให้กีดขวางคนเดิน

เข้าออกหรือทาสีกระเด็นโดน เกิดความเสียหาย

ฯลฯ

 

2. การจัดการคนในการก่อสร้างได้ไม่ดี

การจัดการคนในงานก่อสร้างก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่นอกจากผู้ควบคุมงานจะรู้ว่าช่างคนไหนเหมาะกับงานอะไรแล้ว แต่หากขาดความรู้ความเข้าใจว่า งานนี้ควรใช้แรงงานกี่คน เสร็จสิ้นภายในระยะเวลากี่วัน ไม่รู้ว่างานไหนควรใช้คนจำนวนเท่าไหร่ ใช้คนมากไปเกินกว่าความจำเป็นหรือไม่ นั่นอาจทำให้ผู้ควบคุมดูแล หรือตัวคุณนั้นอาจจะควบคุมงานได้ไม่ดีพอ เช่น งานเทคอนกรีต ถ้าคนน้อยไปทำให้เทได้ทีละนิด ปูนตายก่อน เทไม่ทัน ต้องสั่งรถปูนหลายรอบขึ้น ทำให้การทำงานช้าลง หรือกรณีมีคนมากเกินไป ทำให้กีดขวางการทำงานกันทำให้เป็นช้ากว่าคนน้อยกว่าได้ แถมเปลืองค่าแรงอีก

 

3. ไม่วางแผนในการสั่งวัสดุในการทำงานให้ดีในการก่อสร้าง

ในการก่อสร้าง วัสดุ-อุปกรณ์เป็นสิ่งที่สำคัญมาก ซึ่งสิ่งของเหล่านี้ต้องมีการสั่งล่วงหน้าถึงจะมีวัสดุที่เพียงพอต่อการทำงาน เช่น แผนพื้นสำเร็จรูปต้องสั่งผลิตก่อน หรือรถปูนที่ต้องจองคิว เป็นต้น ดังนั้นถ้าหากไม่รู้จักวางแผนหรือเตรียมงานไว้ล่วงหน้าว่าจะสั่งวัสดุเท่าไหร่ ต้องล่วงหน้ากี่วัน ก็จะทำให้เกิดปัญหาต่างๆมากมายที่พัวพันกันจนล้มเป็นโดมิโน่เลยทีเดียว ดังนั้นผู้ควบคุมงานหรือผู้รับเหมาจะต้องทำการดิวงานกับร้านหรือซัพพลายเออร์ต่างๆให้ดี เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดได้

 

4. เครื่องมือและเครื่องจักในการก่อสร้างไม่เพียงพอ

อย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้น ตัวอย่างที่ทำให้เข้าใจได้ง่ายๆเลยในเรื่องนี้คือ พวกเครื่องมือช่าง เช่น สว่าน ลูกหมู, แท่นตัดเหล็ก, ตู้เชื่อม ฯลฯ ซึ่งถ้าหากขาดอุปกรณ์เหล่านี้ หรืออื่นๆที่นอกเหนือจากที่กล่าวมานั้น นั่นก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งสาเหตุที่ทำให้การทำงานนั้นล่าช้ามากขึ้น

 

5. ไม่เคลียร์แบบการก่อสร้างให้ดี

ในการทำงานหากแบบ หรือรูปแบบไม่ชัดเจน อาจทำให้ช่างที่เป็นคนลงมือทำคิดเอาเองได้ ซึ่งทำให้เกิดความเข้าใจผิดในเนื้องานและเกิดข้อผิดพลาดตามมาที่หลัง โดยเฉพาะความขัดแย้งในเรื่องของ แบบสถาปัตย์กับโครงสร้าง ซึ่งถ้าทำงานผิดแบบไปแล้วนั้นจะต้องกลับมาแก้ไขใหม่หมด นอกจากจะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซ้ำยังเสียเวลาในการแก้ไขปัญหาในส่วนนี้

 

6. มีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขแบบการก่อสร้าง

แน่นอนในส่วนนี้ ต้องยอมรับเลยว่ายากที่จะหลีกเลี่ยงได้ การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นเพียงเล็กน้อยอาจจะยังพอรับได้ แต่บางกรณีอาจเกิดการเปลี่ยนแปลงที่เยอะมาก โดยเฉพาะเวลามีการเปลี่ยนแปลงงานก่อสร้างเกิดขึ้น จึงทำให้ต้องหยุดการทำงานไว้ชั่วคราว เพื่อรอผลสรุปอีกครั้งในเรื่องของแบบ ดังนั้นการบริหารงานที่ว่าสำคัญแล้ว ในส่วนของตัวสัญญาที่ทำขึ้นนั้นก็สำคัญเช่นกัน ควรจะมีการตกลงและระบุขอบเขตรายละเอียดต่างๆ รวมไปถึงระยะเวลาที่ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้าในการทำงานได้ในอนาคต

 



 

7. รอฤกษ์โครงการก่อสร้าง

ในการขึ้นโครงการ จะต้องมีในเรื่องของฤกษ์งามเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะการรอฤกษ์สำหรับพิธีเสาเอก-เสาโทเพราะคนไทยมีความเชื่อเรื่องนี้ เป็นสถานการณ์ที่ผู้รับเหมาหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ถึงตอนนี้งานก่อสร้างได้ดำเนินการไปแล้วระดับหนึ่ง แรงงานต่าง ๆ ถูกระดมเข้ามาเพื่อเตรียมเทฐานราก เสา คาน พื้น ดังนั้นการวางแผนที่ดีคือต้องเตรียมการล่วงหน้าถามในเรื่องของวันเวลาให้ชัดเจนว่าฤกษ์วันไหน เพื่อที่จะใช้ในการวางแผนการทำงานให้ตรงกับความต้องการเจ้าของนั่นเอง

 

8. ฝนตกและวันหยุดในงานก่อสร้าง

ในการก่อสร้างในช่วงหน้าฝนนั้นดำเนินการได้ยากลำบาก โดยเฉพาะงานที่เกี่ยวข้องกับดินหรือ เรื่องวันหยุด โดยเฉพาะช่วงปีใหม่ สงกรานต์ 90% ของช่างจะขอลากลับบ้านแน่นอน จะเห็นว่าทั้ง 2 เรื่องนี้ มีความเหมือนกันก็คือคุณรู้อยู่แล้วงานก่อสร้างจะมีปัญหาช่วงไหน รู้ว่าจะหยุด คุณจะใช้เป็นข้ออ้างเรื่องงานล่าช้าไม่ได้ เพราะฉะนั้นจึงต้องวางแผนรับมือเหตุการณ์ต่าง ๆ นี้ให้ดี เช่น

เตรียมการทำงานอย่างไรกรณีฝนตก

จะเร่งงานยังไง ทำโอทีเพิ่มมั้ย หรือหาช่างมาเสริม

ฯลฯ

 

9. ปัญหาทางการเงินที่ใช้ในการก่อสร้าง

ปัญหานี้โดยส่วนใหญ่ เกิดจากการแบ่งงวดงานไม่ดีเลยติดขัดเรื่องเงินในแต่ละงวด เงินไม่พอ หมุนเงินไม่ทัน ทำให้ไม่มีเงินไปซื้อของ และก็ทำงานต่อไม่ได้ จึงทำให้เกิดความล่าช้าขึ้นไปอีก และยังมีเรื่องการบริหารเงิน ไม่ทำบัญชี ไม่แยกเงินส่วนตัวออกจากงาน ใช้เงินผิดวิธีอีก เป็นต้น

 

10. ไม่ควบคุมงานหรือควบคุมงานไม่ดีในการก่อสร้าง

ส่วนใหญ่มักมาตกม้าตาย ข้อสุดท้ายนี้ และถ้าผิดพลาดอาจต้องแลกกับราคาที่ต้องจ่ายสูง โดยเฉพาะจุดสำคัญ ๆ เช่น

วางผังผิด เสาไม่ได้ศูนย์

วางระดับผิด ระดับคานกับพื้นไม่สัมพันธ์กัน

วางตำแหน่งท่อไม่ได้ระยะ ต้องมาเจาะรื้อ

แนวคาน เสาบิดเบี้ยว ต้องมาสกัดแต่ง

 

ซึ่งยังกระทบงานส่วนอื่น มีปัญหาตามมามากมาย ดังนั้นงานหลายอย่าง ถ้าคุมงานไม่ดีตั้งแต่แรกก็อาจจะส่งผลกับงานที่ต้องทำต่อไปอย่างแน่นอน ซึ่งหลายๆครั้งที่เกิดการเร่งรีบ คิดว่ารวดเร็วแล้ว แต่ความจริงกลับช้ากว่าเดิมนั่นเอง

 

เป็นอย่างไรบ้างครับ 10 สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง ความจริงแล้วยังมีอีกมากมาย แต่วันนี้เราสรุปมาให้เพียงแค่ เหตุผลหลักๆที่มักจะเจอ คงจะเห็นแล้วว่าการว่างแผนงานที่ดีนั้นสำคัญมากขนาดนั้นในการบริหารงานก่อสร้าง เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมาย ระยะเวลาที่กำหนด ดังนั้น โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โรงเรียนมีเปิดสอนหลักสูตรอบรมระดับนานาชาติ ได้มองเห็นถึงปัญหานี้ จึงได้จัดการอบรมหลักสูตรที่เกี่ยวข้องขึ้นนั่นก็คือ หลักสูตร การบริหารงานก่อสร้าง แนวราบ-แนวสูง (RE171) ซึ่งมากด้วยผู้มีความรู้ และประสบการณ์ชั้นนำมากมาย

 



 

 

สนใจติดต่อและสอบถามบริการ AREA (ประเมิน-วิจัย) และ TREBS (อบรม-สัมมนา)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)
ID: @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/@trebs

 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก: เพจ “ผู้รับเหมาพันธุ์ใหม่”


[Tag] : อบรมก่อสร้าง , หลักสูตรก่อสร้าง , การบริหารงานก่อสร้าง , ก่อสร้าง , ประมาณราคาก่อสร้าง , ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร , การประมาณ ราคาก่อสร้าง , ธุรกิจก่อสร้าง , ราคาค่าก่อสร้าง

หน้า: [1] 2 3
ธงชายหาด